Zaciąganie zobowiązań finansowych, zwłaszcza tych zabezpieczonych majątkiem trwałym, wiąże się z szeregiem formalności. Dla wielu pożyczkobiorców wizyta u notariusza kojarzy się z dodatkowymi kosztami i stresem. Często pojawia się pytanie: czy można ominąć kancelarię notarialną? Czy zwykła umowa pisemna nie wystarczy, by pożyczyć pieniądze pod zastaw mieszkania lub działki?
Czy umowa pożyczki musi być u notariusza? Kodeks cywilny wyjaśnia
Zacznijmy od samej umowy pożyczki, czyli dokumentu, w którym jedna strona zobowiązuje się przenieść na własność drugiej określoną ilość pieniędzy, a druga zobowiązuje się je zwrócić.
Zgodnie z art. 720 § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa pożyczki, której wartość przenosi tysiąc złotych, wymaga zachowania formy dokumentowej.
Przepis ten nie narzuca formy aktu notarialnego dla ważności samej pożyczki. Teoretycznie, nawet pożyczkę na milion złotych można zawrzeć na zwykłej kartce papieru (forma pisemna), a nawet w formie wymiany e-maili (forma dokumentowa).
Jednakże, w obrocie profesjonalnym, a zwłaszcza przy pożyczka pod zastaw mieszkania, sama umowa pożyczki to tylko połowa sukcesu. Druga połowa to zabezpieczenie. I to właśnie tutaj wkracza notariusz.
Pożyczka pod zastaw nieruchomości formalności – dlaczego notariusz jest kluczowy?
Jeśli zabezpieczeniem spłaty ma być nieruchomość (hipoteka), sytuacja prawna zmienia się diametralnie. Aby ustanowić hipotekę, konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości.
Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 95 Prawa bankowego: Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (jakim jest hipoteka) potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego.
Istnieje tu pewien wyjątek dla banków (mogą one wystawiać dokumenty będące podstawą wpisu bez notariusza na podstawie art. 95 Prawa bankowego, choć praktyka ta została ograniczona wyrokami Trybunału Konstytucyjnego w zakresie BTE, ale nadal obowiązuje przy ustanawianiu hipotek w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi).
Jednak w przypadku pożyczek pozabankowych, funduszy inwestycyjnych czy pożyczek prywatnych (inwestorskich), ustanowienie hipoteki u notariusza jest bezwzględnie wymagane. Bez aktu notarialnego sąd wieczystoksięgowy odrzuci wniosek o wpis hipoteki. Zatem pożyczka pod zastaw bez notariusza w kontekście skutecznego zabezpieczenia na nieruchomości jest niemożliwa.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (Art. 777 KPC)
Instytucje finansowe i prywatni inwestorzy często wymagają od pożyczkobiorcy jeszcze jednego dokumentu, który musi mieć formę aktu notarialnego. Jest to oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).
Tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej (…).
Co to daje wierzycielowi? Jeśli dłużnik przestanie spłacać raty, wierzyciel nie musi wytaczać długotrwałego procesu sądowego, by uzyskać nakaz zapłaty. Wystarczy, że pójdzie do sądu po klauzulę wykonalności na akt notarialny (co trwa krótko) i od razu może udać się do komornika. Dla pożyczkodawcy jest to potężne zabezpieczenie, dlatego pożyczka pozabankowa a notariusz to w praktyce standardowy duet.
Ustanowienie hipoteki wniosek – co robi notariusz?
Wizyta w kancelarii to nie tylko „podpisanie papierka”. Notariusz pełni funkcję strażnika bezpieczeństwa obrotu. Przy zawieraniu umowy pożyczki zabezpieczonej hipoteką, notariusz:
- Weryfikuje tożsamość stron.
- Sprawdza stan prawny nieruchomości w Elektronicznej Księdze Wieczystej (czy dłużnik jest właścicielem, czy nie ma innych obciążeń).
- Sporządza akt notarialny oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.
- Przesyła elektronicznie wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki w dziale IV KW.
Dzięki temu systemowi, wniosek trafia do sądu niemal natychmiast, co uniemożliwia nieuczciwemu dłużnikowi obciążenie tej samej nieruchomości kilka razy w ciągu jednego dnia u różnych notariuszy.
Koszt aktu notarialnego pożyczka – ile zapłacisz?
Koszty notarialne są ściśle uregulowane Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Należy jednak pamiętać, że notariusz pobiera nie tylko swoje wynagrodzenie, ale również podatki (PCC) i opłaty sądowe.
Na całkowity koszt składają się:
- Taksa notarialna: Zależna od wartości czynności (kwoty pożyczki lub wartości hipoteki). Przy zabezpieczeniu hipotecznym taksa liczona jest zazwyczaj od kwoty hipoteki.
- Przykładowo: przy hipotece na 200 000 zł taksa maksymalna to ok. 1 670 zł netto (+ 23% VAT).
- Jednakże, za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki stawka wynosi połowę stawki przewidzianej dla danej wartości.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Od ustanowienia hipoteki wynosi on 19 zł. Od samej umowy pożyczki (jeśli jest udzielana przez osobę prywatną nieprowadzącą działalności pożyczkowej) wynosi 0,5%. Jeśli pożyczkodawcą jest firma pożyczkowa, transakcja jest zazwyczaj zwolniona z PCC od pożyczki (bo jest opodatkowana VAT lub zwolniona z VAT przedmiotowo).
- Opłata sądowa: Za wpis hipoteki do księgi wieczystej płaci się stałą kwotę 200 zł.
- Wypisy aktu: Ok. 6 zł + VAT za stronę.
Czy akt notarialny jest wymagany przy pożyczce przewłaszczeniowej?
W przeszłości popularną formą zabezpieczenia było tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie, gdzie pożyczkobiorca przenosił własność nieruchomości na pożyczkodawcę do momentu spłaty długu. Ta forma bezwzględnie wymagała aktu notarialnego, ponieważ przenosiła własność nieruchomości.
Jednak uwaga! Zgodnie z nowelizacją przepisów (ustawa antylichwiarska i zmiany w Kodeksie cywilnym), przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie, gdy wartość nieruchomości przewyższa wartość długu, lub gdy nie ma mechanizmu rozliczenia nadwyżki, jest obecnie mocno ograniczone i ryzykowne prawnie dla wierzycieli (może być uznane za nieważne na podst. art. 387¹ k.c.). Dlatego nowoczesna pożyczka pod zastaw nieruchomości opiera się głównie na bezpiecznej i klasycznej hipotece, która również wymaga wizyty u notariusza, ale nie pozbawia dłużnika własności.
Kiedy notariusz NIE jest potrzebny?
Istnieją nieliczne sytuacje, w których finansowanie nie wymaga wizyty u rejenta:
- Pożyczki gotówkowe bez zabezpieczenia: (tzw. chwilówki lub kredyty gotówkowe). Tutaj wystarczy umowa online lub pisemna.
- Zastaw na rzeczach ruchomych: (np. zastaw rejestrowy na samochodzie). Wymaga umowy pisemnej i wpisu do rejestru zastawów, ale niekoniecznie aktu notarialnego (choć podpis poświadczony notarialnie bywa wymagany).
Jeśli jednak w grę wchodzi mieszkanie, dom, działka czy lokal użytkowy – nie ma drogi na skróty. Każda oferta „hipoteki bez notariusza” powinna być traktowana jako próba oszustwa lub wprowadzenie w błąd.
Podsumowanie
Odpowiedź na pytanie czy akt notarialny jest wymagany przy pożyczce pod zastaw nieruchomości brzmi: TAK. Wynika to wprost z wymogów Kodeksu cywilnego dotyczących formy ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych (hipoteki) oraz z praktyki zabezpieczania interesów poprzez oświadczenie o poddaniu się egzekucji (trzy siódemki). Notariusz gwarantuje pewność wpisu do księgi wieczystej i bezpieczeństwo prawne transakcji. Choć wiąże się to z kosztami, chroni obie strony przed błędami formalnymi, które mogłyby unieważnić całą umowę.
