Każdy przedsiębiorca rozwijający swoją działalność staje w końcu przed murem kapitałowym. Naturalnym krokiem wydaje się sięgnięcie po finansowanie zewnętrzne, a najtańszym i najpewniejszym sposobem jego pozyskania jest zabezpieczenie go na posiadanej nieruchomości. W tym momencie w głowie przedsiębiorcy pojawia się jednak kluczowe pytanie: czy powinienem wziąć kredyt hipoteczny dla firmy, czy może lepsza będzie pożyczka pod zastaw nieruchomości?Choć oba produkty łączy wspólny mianownik – hipoteka wpisana do księgi wieczystej – są to dwa fundamentalnie różne instrumenty finansowe.
Co to jest hipoteka? Wspólny mianownik obu produktów
Zanim przejdziemy do różnic, wyjaśnijmy, co łączy obie formy finansowania. Zarówno kredyt hipoteczny, jak i pożyczka hipoteczna opierają się na tym samym mechanizmie zabezpieczenia. Jest nim hipoteka.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje wierzycielowi (instytucji finansującej) prawo do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Jest to najsilniejsze zabezpieczenie wierzytelności w polskim prawie.
Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Kluczowy jest art. 65 ust. 1 tejże ustawy:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nierucho1mości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela 2nieruchomości (hipoteka).”
W praktyce oznacza to, że zarówno bank, jak i instytucja pozabankowa udzielająca finansowania, uzyska wpis swojego roszczenia do Działu IV księgi wieczystej nieruchomości należącej do przedsiębiorcy. To zabezpieczenie jest identyczne w obu przypadkach. Różnice zaczynają się znacznie wcześniej.
Kredyt hipoteczny dla firmy – Pieniądze na konkretny cel
Kredyt hipoteczny dla firmy to produkt oferowany niemal wyłącznie przez banki. Jego fundamentalną cechą jest ścisłe powiązanie z podstawą prawną, na której działają te instytucje.
Mowa o Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. To ona definiuje, czym jest umowa kredytu. Zgodnie z art. 69 ust. 1 tej ustawy:
„Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umo3wie […]”
Słowa „ustalony cel” są tutaj kluczem. Kredyt hipoteczny dla firmy jest kredytem celowym. Przedsiębiorca może przeznaczyć uzyskane środki wyłącznie na cele związane z nieruchomościami, takie jak:
- Zakup nowej nieruchomości (biura, magazynu, lokalu usługowego).
- Budowa nowej siedziby.
- Remont lub modernizacja istniejącego obiektu firmowego.
Bank będzie ściśle kontrolował wydatkowanie środków, żądając faktur, kosztorysów i przeprowadzając inspekcje.
Ponadto, procedura bankowa jest rygorystyczna. Wymagany jest wysoki wkład własny (często 20-30%), okres spłaty jest długi (15-25 lat), a analiza zdolności kredytowej firmy jest niezwykle wnikliwa, obejmując szczegółową weryfikację w BIK i analizę wyników finansowych za ostatnie 1-2 lata. LTV (Loan-to-Value, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) jest zazwyczaj konserwatywnie niskie.
Pożyczka pod zastaw nieruchomości (Hipoteczna) – Gotówka na dowolny cel firmy
Tutaj dochodzimy do produktu, który często jest mylony z kredytem hipotecznym, ale ma zupełnie inną filozofię. Pożyczka hipoteczna (lub inaczej pożyczka pod zastaw nieruchomości) to instrument, którego podstawowym wyróżnikiem jest dowolny cel finansowania.
Produkt ten opiera się nie na Prawie bankowym, lecz na przepisach Kodeksu cywilnego, a konkretnie na art. 720 definiującym umowę pożyczki.
Pożyczka firmowa zabezpieczona hipoteką oznacza, że przedsiębiorca otrzymuje środki na dowolny cel związany z prowadzoną działalnością. Może to być:
- Spłata zobowiązań wobec ZUS, US czy kontrahentów.
- Utrzymanie płynności finansowej.
- Zakup towaru lub materiałów.
- Inwestycje w marketing lub nowe technologie.
- Dowolny inny cel obrotowy lub inwestycyjny.
Pożyczkodawcy nie interesuje, na co zostaną wydane pieniądze, o ile raty są spłacane terminowo.
Kluczowe różnice: Bank vs Instytucja Pozabankowa
Produkt o nazwie „pożyczka hipoteczna” znajdziemy zarówno w ofercie banków, jak i wyspecjalizowanych instytucji pozabankowych. Jednak w praktyce rynkowej to właśnie sektor pozabankowy uczynił z tego produktu elastyczne narzędzie dla firm.
Porównajmy kluczowe parametry:
| Cecha | Kredyt hipoteczny (Bank) | Pożyczka hipoteczna (Bank) | Pożyczka hipoteczna (Instytucja pozabankowa) |
| Cel finansowania | Tylko cele mieszkaniowe/nieruchomościowe | Dowolny cel | Dowolny cel |
| Podstawa prawna | Prawo bankowe | Kodeks cywilny / Prawo bankowe | Kodeks cywilny |
| Weryfikacja BIK | Bardzo rygorystyczna | Rygorystyczna | Elastyczna (często akceptowane niższe scoringi) |
| Okres spłaty | Bardzo długi (np. 20 lat) | Długi (np. 10-15 lat) | Krótszy (np. 1-10 lat) |
| Szybkość decyzji | Bardzo wolna (tygodnie/miesiące) | Wolna (tygodnie) | Bardzo szybka (dni) |
| LTV (Wartość do kwoty) | Niskie (do 70-80%) | Średnie (do 70-80%) | Elastyczne (czasem wyższe) |
| Wymagany staż firmy | Zazwyczaj min. 12-24 miesiące | Zazwyczaj min. 6-12 miesięcy | Akceptowany krótszy staż / start-upy |
| Koszt (Oprocentowanie) | Najniższy | Umiarkowany | Wyższy (rekompensata za ryzyko i szybkość) |
Jak widać, tradycyjny bank zawsze będzie tańszy, ale jednocześnie znacznie wolniejszy i bardziej wymagający. Kredyt hipoteczny jest narzędziem do powolnego budowania majątku, a nie do szybkiego reagowania na potrzeby rynku.
Bizkredyt jako alternatywa dla sztywnych procedur bankowych
Dla przedsiębiorcy, który potrzebuje gotówki „na już”, procedura bankowa jest często barierą nie do przejścia. Oczekiwanie tygodniami na decyzję, żmudne zbieranie dokumentów i rygorystyczna ocena historii w BIK sprawiają, że firma może w międzyczasie stracić płynność lub przegapić życiową okazję biznesową.
Właśnie w tej luce rynkowej działa Bizkredyt. Jako platforma oferująca nowoczesne pożyczki dla firm, Bizkredyt i jego partnerzy specjalizują się w dostarczaniu kapitału szybko i przy minimum formalności. Rozumiemy, że przedsiębiorca potrzebuje elastyczności, której nie daje mu bank.
Pożyczka firmowa oferowana za pośrednictwem Bizkredyt to często pożyczka pozabankowa zabezpieczona na nieruchomości. Korzysta ona z elastyczności, jaką daje Kodeks cywilny:
- Szybkość: Decyzja i wypłata środków mogą nastąpić nawet w ciągu kilku dni.
- Elastyczność: Analiza opiera się nie tylko na historii w BIK, ale przede wszystkim na realnej wartości zabezpieczenia (wysokie LTV) i potencjale biznesu.
- Dowolny cel: Środki można przeznaczyć na ratowanie płynności, inwestycje obrotowe czy spłatę ZUS – bez konieczności tłumaczenia się z każdej faktury.
Podsumowując, jeśli celem jest zakup nieruchomości, a firma ma nienaganną historię i czas – kredyt hipoteczny w banku jest właściwym wyborem. Jeśli jednak firma potrzebuje gotówki na dowolny cel, a liczy się szybkość i elastyczność, pożyczka pod zastaw nieruchomości z nowoczesnej instytucji finansowej, takiej jak te dostępne na Bizkredyt, jest znacznie skuteczniejszym rozwiązaniem.
