Uzyskanie finansowania na rozwój działalności gospodarczej często wiąże się z koniecznością przedstawienia solidnego zabezpieczenia. Dla wielu przedsiębiorców ich nieruchomość (dom, mieszkanie czy działka) staje się kluczem do pozyskania kapitału. Pożyczka pod zastaw nieruchomości to popularny sposób na pozyskanie środków, ale rodzi fundamentalne pytanie: co się stanie, gdy w przyszłości będziemy chcieli tę nieruchomość sprzedać? Czy obciążenie hipoteczne całkowicie blokuje transakcję?
Co to jest hipoteka i jak zabezpiecza pożyczkę firmową?
Na wstępie musimy wyjaśnić kluczową terminologię. Choć potocznie używa się sformułowania „zastaw na nieruchomości„, polskie prawo rezerwuje pojęcie „zastawu” (regulowanego przez Kodeks cywilny) głównie dla rzeczy ruchomych. W przypadku nieruchomości, właściwą formą zabezpieczenia jest hipoteka.
Instytucję hipoteki reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 ust. 1 tejże ustawy:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”
Gdy bierzemy pożyczkę firmową pod zabezpieczenie, instytucja finansująca (bank lub firma pożyczkowa) składa wniosek do sądu o wpisanie hipoteki do Działu IV księgi wieczystej naszej nieruchomości. Ten wpis jest publiczną informacją o tym, że nieruchomość stanowi gwarancję spłaty długu.
Czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest legalna?
Tak, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest w pełni legalna i możliwa. Właściciel nieruchomości, mimo wpisu w Dziale IV, nie traci prawa do rozporządzania swoją własnością.
Problem leży jednak gdzie indziej. Cytowany wyżej art. 65 ustawy zawiera kluczowe sformułowanie: wierzyciel może dochodzić zaspokojenia „bez względu na to, czyją stała się własnością”. Oznacza to, że hipoteka zawsze podąża za nieruchomością, a nie za właścicielem.
Gdyby kupujący nabył nieruchomość bez uregulowania tej kwestii, kupiłby ją razem z długiem. Wierzyciel nadal miałby prawo zlicytować tę nieruchomość, jeśli pierwotny kredytobiorca (nasza firma) przestałby spłacać pożyczkę firmową.
W praktyce żaden rozsądny kupujący się na to nie zgodzi. Co więcej, żaden bank nie udzieli mu kredytu na zakup takiego lokalu, ponieważ nie uzyskałby pierwszeństwa w zabezpieczeniu. Dlatego sprzedaż nieruchomości musi odbyć się w sposób, który gwarantuje, że kupujący nabędzie ją w stanie „czystym” – bez obciążenia.
Jak bezpiecznie sprzedać nieruchomość z obciążeniem hipotecznym?
Procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest standardem rynkowym, ale wymaga ścisłej współpracy z wierzycielem (instytucją finansującą) i notariuszem. Kluczem do sukcesu jest jednoczesna spłata długu w momencie transakcji.
Krok 1: Uzyskanie promesy od wierzyciela
Pierwszym krokiem, który musi wykonać sprzedający (właściciel firmy), jest udanie się do swojego wierzyciela (banku lub pożyczkodawcy) po kluczowy dokument. Jest to promesa (czasem nazywana listem mazalnym lub zaświadczeniem o saldzie).
Promesa to oficjalne oświadczenie wierzyciela, które zawiera trzy kluczowe informacje:
- Aktualną, dokładną kwotę zadłużenia (kapitał plus odsetki) na dany dzień.
- Numer rachunku technicznego przeznaczonego do całkowitej spłaty długu.
- Zobowiązanie wierzyciela, że po otrzymaniu ww. kwoty, wyda on zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Ten dokument jest niezbędny dla notariusza oraz dla kupującego – daje gwarancję, że spłata długu faktycznie zwolni nieruchomość z obciążenia.
Krok 2: Akt notarialny i podział płatności
Sercem całej operacji jest transakcja sprzedaży u notariusza. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Notariusz, mając wgląd do księgi wieczystej (gdzie widnieje obciążenie hipoteczne) oraz do promesy, konstruuje umowę w sposób zabezpieczający interes kupującego. W akcie notarialnym znajdzie się zapis, że zapłata ceny sprzedaży zostanie podzielona:
- Część pierwsza (równa kwocie z promesy) zostanie przelana przez kupującego bezpośrednio na rachunek techniczny wierzyciela (wskazany w promesie) w celu spłaty pożyczki firmowej.
- Część druga (nadwyżka ponad kwotę długu) zostanie przelana na rachunek sprzedającego.
Jeśli cena sprzedaży jest niższa lub równa kwocie długu, całość środków trafia do wierzyciela.
Krok 3: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Po otrzymaniu środków, wierzyciel realizuje swoją obietnicę z promesy. Wystawia ostateczny dokument – zgodę na wykreślenie hipoteki.
Obowiązek współpracy wierzyciela w tym zakresie jest zagwarantowany prawnie. Art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi:
„W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.”
Z tym dokumentem oraz aktem notarialnym, nowy właściciel (kupujący) udaje się do sądu wieczystoksięgowego i składa wniosek (na formularzu KW-WPIS) o wykreślenie hipoteki z Działu IV. Po kilku tygodniach lub miesiącach księga wieczysta jest „czysta”.
Pożyczka firmowa w Bizkredyt a zabezpieczenie hipoteczne
Jak widać, procedura sprzedaży jest możliwa, ale wymaga precyzji. Dotyczy to zarówno kredytów bankowych, jak i pożyczek pozabankowych. Tradycyjne banki, działając w oparciu o restrykcyjne przepisy Prawa bankowego, często stosują sztywne procedury, wymagają długiego czasu na analizę i odmawiają finansowania firmom z krótkim stażem lub wahaniami w dochodach.
Dla przedsiębiorców poszukujących szybszego i bardziej elastycznego kapitału, alternatywą są pożyczki oferowane przez fintechy i instytucje pozabankowe, takie jak te dostępne za pośrednictwem Bizkredyt. Pożyczka pod zastaw nieruchomości (czyli hipoteka pod zastaw) uzyskana w ten sposób rządzi się tymi samymi mechanizmami prawnymi (wpis do Działu IV KW).
Korzyścią jest jednak elastyczność. Proces uzyskania finansowania w Bizkredyt jest często szybszy, a ocena zdolności kredytowej firmy opiera się na szerszej analizie jej potencjału, a nie tylko na historycznych danych BIK czy ZUS/US. Gdy przyjdzie czas na sprzedaż nieruchomości, współpraca z elastycznym pożyczkodawcą przy uzyskaniu promesy i finalizacji transakcji bywa często znacznie sprawniejsza niż w przypadku dużych, sformalizowanych struktur bankowych.
